Amorteringskrav 2026: regler, beräkning och exempel

Amorteringskravet styr hur mycket du minst måste betala av på bolånet varje år. Frågan möter dig genom hela resan som husägare, och hör till de återkommande frågorna under Hus och bostad.

Är belåningsgraden över 70 procent ska du normalt amortera minst 2 procent av det totala bolånet per år. Ligger den över 50 och upp till 70 procent gäller normalt minst 1 procent, och vid högst 50 procent finns normalt inget lagstadgat belåningsgradsbaserat minimikrav.

Den 1 april 2026 togs den extra procenten för lån som var stora i förhållande till inkomsten bort, men grundkravet som bygger på belåningsgraden finns kvar. Amorteringsplanen och lånevillkoren kan fortfarande innebära att du amorterar, och ingen regelförändring sänker eller ändrar en befintlig betalning automatiskt.

Nedan ser du vilka nivåer som gäller, hur du räknar ut din egen belåningsgrad och amortering, tre fullständiga räkneexempel, vad femårsregeln och möjliga undantag betyder i praktiken, och vad du bör kontrollera i din amorteringsplan.

Vilket amorteringskrav gäller från 1 april 2026?

Den lagstadgade miniminivån beror på belåningsgraden: 2 procent över 70 procent, 1 procent över 50 upp till 70 procent och normalt 0 procent vid högst 50 procent. Enligt Finansinspektionens besked den 19 mars 2026 ersattes myndighetens tidigare föreskrifter från och med 1 april 2026 av lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter.

Belåningsgrad	Minsta årliga amortering
Över 70 procent	Minst 2 procent av totalt bolån
Över 50 till och med 70 procent	Minst 1 procent av totalt bolån
Högst 50 procent	Normalt inget lagstadgat minimikrav

Grundkravet som bygger på belåningsgraden är alltså kvar efter 1 april 2026. Det som försvann var en extra procent som bara gällde när bolånet var stort i förhållande till hushållets årsinkomst.

Vad ändrades den 1 april 2026?

Innan 1 april 2026 behövde hushåll med bolån över 4,5 gånger årsinkomsten amortera ytterligare 1 procent, utöver den ordinarie nivån. Den skärpningen är borttagen. Amorteringskravet i sin helhet togs inte bort, bara detta tillägg.

Samma lagändring höjde bolånetaket vid köp av ny bostad från 85 till 90 procent av marknadsvärdet. Taket för att utöka ett befintligt bolån sänktes samtidigt från 85 till 80 procent.

90 procent är ett lagligt tak, inte ett löfte om att banken lånar ut hela beloppet. En kontantinsats på minst 10 procent av köpesumman behövs därför normalt alltid. Läs mer om skillnaden mellan handpenning och kontantinsats.

Hur räknar du ut belåningsgrad och amortering?

Belåningsgraden räknar du fram genom att dividera ditt totala bolån med bostadens amorterings- och låneutrymmesgrundande värde. Den minsta amorteringen i kronor räknas i stället på den amorteringsgrundande skulden, multiplicerad med procentsatsen som belåningsgraden ger.

Tre begrepp styr uträkningen:

• Totalt bolån är hela din aktuella bolåneskuld hos banken.
• Amorterings- och låneutrymmesgrundande värde är det värde på bostaden som banken använder för att räkna fram belåningsgraden, normalt fastställt vid köpet.
• Amorteringsgrundande skuld är den skuld som ligger till grund för kronbeloppet i amorteringen. Den är inte alltid exakt samma siffra som det totala bolånet, även om de två ofta sammanfaller i ett enkelt exempel.

Värdeunderlaget avgör vilken procentsats som gäller. Skuldunderlaget avgör hur många kronor den procentsatsen motsvarar. Håll isär de två stegen även när talen i ett exempel råkar vara lika.

Så räknar du ut belåningsgraden

belåningsgrad = totalt bolån / amorterings- och låneutrymmesgrundande värde × 100

1. Ta fram ditt totala bolån hos banken.
2. Ta fram bostadens amorterings- och låneutrymmesgrundande värde.
3. Dividera bolånet med värdet och multiplicera med 100 för att få procentsatsen.

Så räknar du ut amorteringen per år och månad

årlig minsta amortering = amorteringsgrundande skuld × 0,01 eller 0,02

månatlig minsta amortering = årlig minsta amortering / 12

1. Hämta den amorteringsgrundande skulden.
2. Multiplicera den med 0,01 om belåningsgraden är över 50 till och med 70 procent, eller med 0,02 om den är över 70 procent. Resultatet är årsbeloppet.
3. Dividera årsbeloppet med 12 för att få den ungefärliga månadskostnaden.

Resultatet är en ungefärlig illustration av miniminivån, inte ett individuellt lånebesked. Banken avgör i varje enskilt avtal vilket underlag som används.

Hur ser amorteringskravet ut i tre exempel?

Samma bostadsvärde kan ge helt olika lagstadgade miniminivåer beroende på hur stort lånet är. I de tre exemplen nedan är bostadens grundande värde 4 000 000 kr, och den angivna låneskulden används som amorteringsgrundande skuld för den pedagogiska beräkningen.

Exempel: 80 procents belåningsgrad

1. Belåningsgrad: 3 200 000 / 4 000 000 × 100 = 80 procent.
2. Årlig amortering: 3 200 000 × 0,02 = 64 000 kr.
3. Månatlig amortering: 64 000 / 12 ≈ 5 333 kr.

Exempel: 60 procents belåningsgrad

1. Belåningsgrad: 2 400 000 / 4 000 000 × 100 = 60 procent.
2. Årlig amortering: 2 400 000 × 0,01 = 24 000 kr.
3. Månatlig amortering: 24 000 / 12 = 2 000 kr.

Exempel: 50 procents belåningsgrad

1. Belåningsgrad: 2 000 000 / 4 000 000 × 100 = 50 procent.
2. Det lagstadgade belåningsgradsbaserade minimikravet är normalt 0 procent vid den nivån.
3. Avtal och bankens amorteringsplan kan ändå innebära amortering, trots att det lagstadgade minimikravet normalt är noll.

Exempel	Belåningsgrad	Årlig amortering	Månatlig amortering
80 procent	80 %	64 000 kr	ca 5 333 kr
60 procent	60 %	24 000 kr	2 000 kr
50 procent	50 %	Normalt inget lagstadgat krav	Normalt inget lagstadgat krav

De tre exemplen är pedagogiska illustrationer av lagens miniminivåer. De är inte bankbesked, och de tar inte hänsyn till ränta, värdeförändring eller individuell rådgivning.

Hur fungerar femårsregeln vid omvärdering?

Bostadens grundande värde fastställs normalt vid köpet och är i regel låst i fem år. Enligt SBAB gäller detta oavsett om bostadens marknadsvärde förändras under tiden.

Från 1 april 2026 omfattar femårsregeln även omvärdering som syftar till att utöka låneutrymmet. Värdeunderlaget hänger därmed ihop med belåningsgraden, som i sin tur avgör vilken procentsats som används i amorteringskravet.

Det här innebär inte femårsregeln:

• Den garanterar inte att en omvärdering av bostaden är möjlig innan fem år har gått.
• Den garanterar inte att banken godtar ett nytt, högre värde om omvärdering väl blir aktuell.
• Den innebär inte att en pågående amortering sänks eller upphör.

Kan du få undantag från amorteringskravet?

Ja, möjliga undantag kan finnas, men de gäller inte automatiskt och banken gör alltid en individuell bedömning. Enligt SBAB kan undantag förekomma inom tre kategorier:

• äldre lån som togs innan nuvarande regler infördes,
• nyproduktion, där amorteringsfrihet i vissa fall kan beviljas för en begränsad period,
• särskilda skäl som banken prövar i det enskilda fallet.

Ingen av kategorierna innebär en rättighet eller en garanti. Läs din egen amorteringsplan och kontakta banken för att få veta exakt vad som gäller för ditt lån.

Vad gäller för din amorteringsplan och ditt avtal?

Banken gör den slutliga kreditprövningen, du ska få en individuell amorteringsplan, och avtalets villkor är det som styr vad du betalar. Enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå är ett lånelöfte inte en garanti för det slutliga lånet, utan kreditprövningen avgör det faktiska utfallet.

En lägre lagstadgad miniminivå eller den borttagna extra procenten för höga skuldkvoter ändrar inte automatiskt ett befintligt avtal eller ett befintligt månadsbelopp. Förändringar i din egen amortering görs genom banken, inte av sig själva när lagen ändras.

Så kontrollerar du vad som gäller för ditt lån:

1. Jämför din belåningsgrad och din egen beräkning med den amorteringsplan du redan har.
2. Läs igenom avtalsvillkoren för att se vilken amorteringstakt som gäller för ditt lån.
3. Kontakta banken om beräkningen avviker från amorteringsplanen, eller om du har frågor om ditt specifika lån.