Att köpa fritidshus är en dröm för många svenskar. Tanken på egna sommarvistelser vid sjön, avkoppling i skogen eller ett ställe att fly till på helgerna lockar. Men innan du rusar iväg och slår till på den där mysiga stugan du sett på Hemnet finns det massor att tänka igenom. Ett fritidshus är inte bara ett härligt tillhåll, utan också en stor investering med ansvar och kostnader som följer med.
I den här guiden går vi djupt in på vad du verkligen behöver ha koll på innan du köper fritidshus. Här får du konkreta tips kring ekonomi, juridik och praktiska aspekter – allt som hjälper dig fatta ett genomtänkt beslut.
Ekonomiska aspekter vid köp av fritidshus
Köpesumman och finansiering
Klart att det första du måste fundera på är om du faktiskt har råd att köpa fritidshus. Utöver själva köpeskillingen tillkommer en rad andra kostnader. Kostnaden för ett fritidshus varierar enormt beroende på läge, skick och storlek – från några hundratusen för enkla stugor i avlägsna lägen till miljonbelopp för hus i populära områden.
För att finansiera köpet behöver du:
- Kontantinsats: Precis som vid köp av permanentbostad behöver du en kontantinsats på minst 15 procent av köpesumman.
- Lånelöfte: Skaffa ett lånelöfte från banken innan du börjar leta på allvar. Då vet du exakt vad du har råd med och slipper bli besviken om du hittar drömstugan men inte får lån.
- Kalkyler för månadskostnader: Räkna noga på vad bolåneräntan kommer kosta dig varje månad. Tänk på att räntorna kan gå upp!
Löpande kostnader
Att köpa fritidshus medför en hel rad löpande kostnader som många inte tänker på från början:
- Fastighetsskatt/kommunal avgift – Som för alla fastigheter tillkommer en årlig kostnad.
- Driftskostnader – El, vatten, värme, sophämtning, internet och andra tjänster.
- Försäkring – En ordentlig fritidshusförsäkring är ett måste.
- Underhåll – Räkna med att lägga minst 1-2% av husets värde på underhåll årligen.
- Samfällighets- eller vägavgifter – Om huset ligger på landsbygden tillkommer ofta avgifter för väghållning.
Som vadvivet.se påpekar: ”Nackdelarna med att äga ett fritidshus är att det innebär att en del av dina vistelser går till att underhålla, reparera, plantera och klippa gräs vilket förstås också kostar pengar.”
Renoveringsbehov och byggkostnader
Om du köper ett fritidshus i behov av renovering måste du ha en realistisk bild av kostnaden. Många underskattar vad det kostar att renovera ett hus, särskilt om det ligger avlägset där hantverkare tar extra betalt för resor.
Ett tips är att ta med en byggkunnig person vid visningen som kan hjälpa dig bedöma husets skick och uppskatta renoveringskostnader. Ett annat alternativ är att anlita en professionell besiktningsman.
Som husextra.se påpekar: ”Se till att husets skick motsvarar din budget. Har du råd att få det som du vill ha det?”
Potentiella intäkter
Det finns sätt att få stugköpet att gå ihop ekonomiskt bättre:
- Uthyrning – Många väljer att hyra ut sitt fritidshus när de inte använder det själva, till exempel via Airbnb eller andra uthyrningsplattformar.
- Skattelättnader – När du hyr ut privat får du ett grundavdrag på 40 000 kronor plus 20 procent av hyresintäkten. Det är först på summan över detta avdrag som du betalar skatt.
Enligt mainhome.se kan det dock bli mer komplicerat vid mer omfattande uthyrning: ”Räknas det fortfarande som privat uthyrning så jag får dra av 50 000 för beskattning? (Då jag bor i stugan 2-3 månader under sommaren) (dvs är det bara momsen som tillkommer eller blir beskattningen annorlunda när man är över 50tusen och 16 veckor)”.
Juridiska aspekter vid köp av fritidshus
Ägandeform och tomträtt
När du köper fritidshus behöver du kolla upp ägandeformen noga. Det finns flera varianter:
- Friköpt tomt – Du äger både huset och marken det står på, vilket ger dig full bestämmanderätt.
- Tomträtt/arrendetomt – Huset står på mark som ägs av någon annan, och du betalar en årlig avgift för nyttjande av marken.
thelocal.se beskriver det så här: ”Om du köper en stuga ute på landsbygden är det viktigt att kontrollera om marken som stugan står på är friköpt och ingår i priset, eller om marken är arrende (arrendetomt). Ute på landsbygden är det mycket möjligt att en stuga står på mark som tillhör exempelvis en lokal bonde eller annan markägare, med vilken du kommer att teckna ett hyresavtal för marken och betala en årlig hyra (arrendeavgift), även om själva stugan är din.”
Detta kan begränsa vad du kan göra med fastigheten eftersom du kan behöva tillstånd från markägaren för byggnationer eller andra förändringar.
Detaljplan och bygglov
Innan du köper fritidshus bör du kolla upp detaljplanen för området. Den styr vad du får och inte får göra med fastigheten:
- Byggrätt – Hur mycket du får bygga till eller ut.
- Användningsområde – Om huset endast får användas för fritidsboende eller även som permanentbostad.
- Byggnadshöjd och utseende – Restriktioner kring höjd, fasad, etc.
Tänk på att bygglov behövs för de flesta större förändringar av huset, även om det i vissa fall finns undantag som Attefallshus.
Vatten, avlopp och andra nyttigheter
För fritidshus utanför tätorter är vatten- och avloppsfrågor kritiska:
- Vatten – Har huset kommunalt vatten eller egen brunn? Om det finns egen brunn, är vattenkvaliteten god och tillräcklig även under torra somrar?
- Avlopp – Kommunalt avlopp eller enskild anläggning? Enskilda avlopp måste uppfylla miljökrav och kan behöva dyra uppgraderingar.
Som husextra.se rekommenderar: ”Ta vattenprov om huset har egen brunn. Om huset har enskilt avlopp så kontrollera att anläggningen är godkänd hos kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd.”
Samfälligheter och vägrätter
Många fritidshus ingår i någon form av samfällighet där flera fastighetsägare delar på ansvar och kostnader för gemensamma anläggningar som vägar, bryggor eller vatten. Det är viktigt att förstå:
- Vilka skyldigheter du har som medlem i samfälligheten
- Vilka kostnader som tillkommer
- Hur beslut fattas och hur stort inflytande du har
Kolla även upp vägrätten till fastigheten. Om vägen till stugan går över någon annans mark behöver du säkerställa att du har legal rätt att använda den.
Praktiska aspekter vid köp av fritidshus
Läge, läge, läge
Det är en klassiker inom fastighetsköp att läget är allt, och detta gäller definitivt för fritidshus. Fundera noga på:
- Avstånd från din permanentbostad – Ett fritidshus som ligger flera timmar bort används ofta mindre än ett som ligger inom en timmes köravstånd.
- Vinterbonat eller sommarstuga – Vill du kunna använda fritidshuset året runt eller bara på sommaren? Det påverkar både pris och vilken typ av hus du ska leta efter.
- Närhet till aktiviteter och service – Vill du ha närhet till bad, vandring, skidåkning eller andra aktiviteter? Hur viktigt är det med närhet till mataffär, vårdcentral eller annan service?
Som thelocal.se beskriver: ”Sommarstuga kan bokstavligen översättas som ’sommarhus’ eller ’sommarstuga’, men i verkligheten kan dessa variera från imponerande flervåningshus till små enkla stugor utan rinnande vatten.”
Användningsfrekvens och långsiktighet
Var ärlig mot dig själv om hur mycket du faktiskt kommer att använda ditt fritidshus. För många blir den initiala entusiasmen inte långvarig, och huset står tomt större delen av året.
Tänk även långsiktigt:
- Hur passar fritidshuset in i ditt liv om 5, 10 eller 20 år?
- Kan det bli ett permanent boende efter pensionen?
- Finns det möjlighet för barn eller barnbarn att använda det i framtiden?
Tillgänglighet och infrastruktur
För många är ett avlägset läge charmen med ett fritidshus, men det medför praktiska utmaningar:
- Vägunderhåll – Särskilt vintertid kan vägar till avlägsna stugor vara svårframkomliga eller kräva snöröjning.
- Internet och mobilnät – Kolla täckningen i området. Dålig uppkoppling kan vara irriterande om du planerar att jobba från stugan.
- Elförsörjning – Vissa avlägsna stugor har begränsad elkapacitet eller saknar el helt.
Enligt husextra.se är ”Jordfelsbrytare en god investering” för elsäkerheten i fritidshus.
Säkerhet och övervakning
När fritidshuset står tomt större delen av året blir säkerheten en viktig aspekt:
- Inbrottssäkerhet – Fundera på larm, säkerhetsdörrar eller fönsterlås.
- Brandskydd – Brandvarnare och brandsläckare är ett måste.
- Vattenskador – System för att upptäcka läckage eller möjlighet att stänga av vattnet helt när huset står tomt.
- Övervakning på distans – Moderna system låter dig övervaka temperatur, fukt och rörelse via mobilen.
Besiktning och köpeprocess
Besiktning
Till skillnad från bostadsrätter är det extra viktigt att göra en ordentlig besiktning av ett fritidshus innan köp:
- Överlåtelsebesiktning – Anlita en professionell besiktningsman som går igenom hela huset. Detta kostar några tusenlappar men kan spara dig hundratusentals kronor i oväntade renoveringskostnader.
- Fuktmätning – Speciellt viktigt i äldre fritidshus som kanske stått ouppvärmda under långa perioder.
- El- och VVS-system – Låt specialister kontrollera dessa system om de är äldre eller du är osäker på skicket.
- Vatten- och avloppssystem – De är ofta äldre eller av enklare slag i fritidshus och kan kräva kostsamma uppgraderingar.
Köpeprocessen
Köpeprocessen för ett fritidshus liknar den för en villa:
- Budgivning – I populära områden kan budgivningen bli intensiv, särskilt i början av sommaren.
- Köpekontrakt – När ditt bud accepterats skrivs ett köpekontrakt. Se till att detta innehåller villkor som skyddar dig, till exempel att köpet är villkorat av att du får lån.
- Tillträde – Vanligtvis 1-3 månader efter kontraktsskrivning. Vid tillträdet skrivs köpebrevet under och slutbetalningen sker.
Skatteregler för fritidshus
Skatt vid försäljning
Om du i framtiden säljer ditt fritidshus med vinst ska du betala kapitalvinstskatt. Grundregeln är:
- Du betalar 22% skatt på vinsten (30% av 22/30-delar av vinsten)
- Du kan göra avdrag för omkostnadsbelopp (köpeskilling plus förbättringsutgifter)
- Uppskov är möjligt under vissa förutsättningar
Skatteavdrag för renovering och underhåll
För fritidshus gäller tyvärr inte ROT-avdraget som det gör för permanentbostäder. Alla renoveringar och underhållsarbeten måste du betala fullt pris för.
Uthyrningsskatt
Som nämnts tidigare får du ett grundavdrag på 40 000 kr plus 20% av hyresintäkten vid uthyrning. Överskjutande belopp beskattas som kapitalinkomst med 30%.
Men som mainhome.se påpekar kan reglerna bli krångligare vid omfattande uthyrning, särskilt om intäkterna överstiger vissa gränser och momskrav träder in.
Vad ska du leta efter i ett fritidshus?
Checklista vid visning
När du går på visning av ett potentiellt fritidshus, ha med denna checklista:
- Husets skick – Tak, stomme, grund, fönster, fasad
- VVS-system – Vatten, avlopp, värmesystem
- Elsystem – Säkringar, elcentral, jordfelsbrytare
- Isolering – Särskilt viktigt om du vill använda huset vintertid
- Tomten – Storlek, markförhållanden, solläge
- Vatten – Kommunalt eller egen brunn? Vattenkvalitet?
- Avlopp – Kommunalt eller enskilt? Godkänt av kommunen?
- Internet/telefoni – Finns fiber eller gott mobilnät?
- Energiförbrukning – Uppvärmningskostnad, särskilt på vintern
- Föreningar – Ingår huset i samfällighet eller vägförening?
Vanliga fallgropar att undvika
Här är några klassiska misstag som många gör när de köper fritidshus:
- Undervärdera renoveringsbehov – ”Det fixar vi lätt själva” kan bli en dyr läxa.
- Köpa för stort eller för avlägset – Realistiskt, hur mycket kommer du använda huset?
- Missbedöma driftkostnader – Framförallt uppvärmning vintertid kan bli dyrt.
- Ignorera vatten- och avloppsfrågor – Att fixa ett nytt avloppssystem kan kosta hundratusentals kronor.
- Förbise detaljplaner – Kontrollera vad du faktiskt får göra med fastigheten.
- Glömma avgifter – Samfällighetsavgifter, arrende eller andra löpande kostnader.
Att använda fritidshuset
Hus som investeringsobjekt
Många ser fritidshuset som en investering. Enligt vadvivet.se: ”Är det få som vill sälja drivers priserna upp ännu mer.” Detta gör att fritidshus i attraktiva områden ofta har en god värdeutveckling.
Men kom ihåg att ett fritidshus:
- Kostar pengar i drift och underhåll
- Kräver tid och arbete
- Kan vara svårsålt i vissa lägen
Att dela fritidshus med andra
Att köpa fritidshus tillsammans med vänner eller familj kan vara ett sätt att dela på kostnader och arbete. Om du överväger detta, tänk på att:
- Upprätta tydliga avtal om hur kostnader delas
- Bestäm i förväg hur ni hanterar användningen – vem får vara där när?
- Diskutera underhållsansvar och beslut om renoveringar
- Ha en plan för om någon part vill sälja sin andel
Säsongsfrågor
Fritidshus kräver olika typer av skötsel beroende på säsong:
Vinter:
- Håll grundvärme (minst 10-15 grader) om huset är vinterbonat
- Stäng av och töm vattensystemet om huset lämnas ouppvärmt
- Snöröjning av tak vid behov
- Kontrollera att huset är säkert mot inbrott
Vår:
- Kontrollera för eventuella fuktskador efter vintern
- Rensa hängrännor och stuprör
- Vädra ordentligt
- Sätt igång vattensystemet
Sommar:
- Gräsklippning och trädgårdsskötsel
- Underhåll av terrasser och utemöbler
- Kontrollera att ventilationen fungerar
Höst:
- Förbereda huset för vintern
- Rensa hängrännor från löv
- Stänga av utomhusvatten
- Täcka över eller förvara utemöbler
Pricken över i:et när du ska köpa fritidshus
Att köpa fritidshus är ett stort beslut som kräver noggrann eftertanke och research. Genom att grundligt utvärdera din ekonomi, fastigheten och dina långsiktiga behov kan du ta ett välgrundat beslut.
Ett fritidshus ska främst vara en källa till glädje och avkoppling – inte en ekonomisk börda eller ett ständigt orosmoment. Ta därför god tid på dig när du letar och förhastar dig inte.
Som vadvivet.se uttrycker det: ”Fördelarna med att äga ett fritidsboende oavsett om det är en stuga eller bostadsrätt, husvagn eller båt är att du kan inreda och göra om det precis som du önskar och kan ha kvar dina tillhörigheter mellan dina besök. Du har dessutom full flexibilitet att utnyttja ditt fritidsboende när du vill utan att behöva ta hänsyn till tillgänglighet eller pris. Ditt fritidsboende kan ge dig närhet till natur och avkoppling samt ett ställe att samla familjen på för gemensamma aktiviteter och umgänge.”
Lycka till med ditt köp av fritidshus, och kom ihåg att göra det på ett sätt som passar just din livssituation, ekonomi och dina behov.
Vanliga frågor om att köpa fritidshus
Hur mycket kontantinsats behöver jag för att köpa fritidshus?
Precis som vid köp av permanentbostad krävs en kontantinsats på minst 15 procent av köpesumman. Detta betyder att om fritidshuset kostar 2 miljoner kronor behöver du ha minst 300 000 kronor i kontantinsats. Resten kan du eventuellt finansiera via bolån, beroende på bankens bedömning av din ekonomi.
Gäller ROT-avdraget för renovering av fritidshus?
Nej, tyvärr gäller inte ROT-avdraget för fritidshus, utan endast för din permanentbostad. Detta innebär att du måste betala hela kostnaden för renoveringar och underhåll av ditt fritidshus utan skattelättnader. Detta är viktigt att ta med i beräkningen när du planerar budget för renovering av stugan.
Kan jag hyra ut mitt fritidshus skattefritt?
Inte helt skattefritt, men du får ett generöst grundavdrag. När du hyr ut ditt fritidshus får du ett schablonavdrag på 40 000 kronor plus 20 procent av hyresintäkterna. Det är först på beloppet över detta avdrag som du behöver betala 30 procent i kapitalinkomstskatt. Tänk dock på att uppsökt uthyrning kan medföra momskrav om intäkterna blir höga.
Vad ska jag särskilt tänka på vid besiktning av ett fritidshus?
Vid besiktning av ett fritidshus bör du vara extra uppmärksam på fuktskador (särskilt om huset står ouppvärmt delar av året), kvaliteten på vatten- och avloppssystemen (speciellt om det är enskilt avlopp), elsystemets skick och kondition, samt takets skick. Anlita helst en professionell besiktningsman med erfarenhet av fritidshus, då dessa kan ha andra problemområden än permanentbostäder.
Är det lönsamt att investera i ett fritidshus?
Det beror helt på var huset ligger och hur fastighetsmarknaden utvecklas. Fritidshus i attraktiva lägen, som nära havet eller i populära fjällområden, har historiskt sett ofta haft en god värdeutveckling. Men kom ihåg att ett fritidshus kostar pengar i drift, underhåll och skatt varje år. Den verkliga lönsamheten bör därför beräknas med hänsyn till alla kostnader under hela innehavstiden, inte bara på skillnaden mellan köp- och försäljningspris. För många är det främst värdet i form av livskvalitet och rekreation som gör fritidshuset till en bra investering, snarare än den rent ekonomiska aspekten.
